A utilização de “contratos de gaveta” no mercado imobiliário brasileiro, caracterizada por acordos de compra e venda de imóveis não registrados em cartório, gerando uma série de riscos jurídicos tanto para comprador quanto para o vendedor. Embora essa prática seja muito comum, sua informalidade pode acarretar consequências legais, financeiras e patrimoniais graves para ambas as partes envolvidas.
Entre 30% e 50% dos imóveis no Brasil são negociados através de “contratos de gaveta” sem a devida regularização fundiária. Essa situação, longe de ser apenas um problema burocrático, constitui uma ameaça jurídica significativa que compromete a segurança patrimonial de vendedores, incorporadoras, loteadoras bem como dos compradores.
Principais Riscos e Consequências Jurídicas
Os contratos de gaveta são comuns em situações onde o imóvel é financiado diretamente pela construtora ou loteadora. Nesse modelo, enquanto o comprador não quita integralmente o valor do imóvel, a escritura definitiva não é emitida, impossibilitando o registro formal da propriedade. Simultaneamente, o imóvel permanece registrado em nome do vendedor, que continua responsável por obrigações como o pagamento do IPTU, salvo nos casos em que o comprador seja cadastrado como compromissário comprador junto à Prefeitura.
Esse cenário cria uma cadeia de riscos. Por exemplo, caso o IPTU não seja quitado, a execução fiscal pode atingir o vendedor, com a possibilidade de bloqueio de contas ou penhora de bens, mesmo que o imóvel esteja sob posse do comprador. Por outro lado, o comprador também está sujeito a prejuízos, como a penhora do imóvel para saldar dívidas do vendedor, uma vez que a titularidade permanece vinculada a este último.
Impactos para Compradores e Vendedores
Para o comprador, a ausência de registro formal impede a plena segurança patrimonial, pois o imóvel continua sujeito a constrições judiciais decorrentes de subsídios do vendedor. Já para o vendedor, a permanência do bem em seu nome pode gerar passivos fiscais inesperados, elevação de custos processuais e dificuldades no gerenciamento de suas atividades.
Essa ausência de formalização, além de desproteger as partes, aumenta a possibilidade de disputas judiciais, prejudicando a jurisdição e a estabilidade do mercado imobiliário.
A Garantia das Penhoras em Situações de Titularidade Irregular
A ausência de regularização da titularidade de um imóvel, mesmo quando todas as obrigações contratuais foram devidamente cumpridas pelo comprador, pode gerar implicações jurídicas relevantes. Caso o comprador não formalize a transferência do imóvel após a quitação, ele continuará registrado como propriedade do vendedor – seja ele uma incorporadora ou loteadora. Essa situação equivale a deixar um ativo disponível no patrimônio da empresa, o que o torna suscetível a penhoras, constrições judiciais e outros graves, como a indisponibilidade na Central Nacional de Indisponibilidade de Bens (CNIB). Assim, mesmo que o comprador tenha cumprido integralmente o contrato, o imóvel pode ser utilizado para a quitação de dívidas do vendedor, devido à ausência de formalização.
Considerações Finais
Embora os contratos de gaveta possam parecer uma solução conveniente e de baixo custo a curto prazo, eles frequentemente resultam em problemas jurídicos onerosos para todas as partes envolvidas. O registro formal das transações imobiliárias é essencial não apenas para evitar litígios, mas também para consolidar um mercado mais seguro, estável e confiável.
